Das Projekt

Die Bevölkerung des kleinen Bergdorfes Gimmelwald will sein Schulhaus als Ort der Begegnung erhalten und dem Dorf neue Impulse und Perspektiven geben! Der Gemeinschaftsraum und die Umgebung des Schulhauses werden als Begegnungsort für die Dorfbevölkerung und Gäste aufgewertet. Es wird damit auch einen Beitrag geleistet, um die Abwanderung zu bremsen und das Dorfleben zu intensivieren.

Durch den Erhalt und die Aufwertung des Gemeinschaftsraumes und der Schulhaus-Umgebung lässt sich das Dorfleben intensivieren. Damit würde das kleine Bergdorf für Einwohner, aber auch für Stammgäste und Touristen noch attraktiver.

Das Bauprojekt

Was ist vorhanden?

  • Im Untergeschoss hat es einen gemütlichen Gemeinschaftsraum mit Küche und Toiletten, die sogenannte „Gemeindestube“,  eine kleine Werkstatt, Kellerräume und ein Heizungsraum.
  • Im Erdgeschoss liegen zwei Schulzimmer und sanitäre Anlagen.
  • Im Obergeschoss hat es eine Sechszimmer-Wohnung.
  • Zuoberst hat es einen ausbaubaren Estrich.

Das 1904 erbaute Schulhaus ist ein K-Objekt. Die Fleckenwände und die besondere Dachkonstruktion mit den kleinen Lukarnen darf gemäss Auflagen des Denkmalschutzes nicht verändert werden. Auch die Holztreppe im Innern des Hauses muss belassen werden.

Welche baulichen Massnahmen sind zwingend nötig?

  • Die Heizung samt allen Installationen muss ersetzt werden.
  • Die elektrischen Installationen sind veraltet und müssen erneuert werden.
  • Es braucht eine zeitgemässe Wärmedämmung, welche aufgrund der Auflagen im Innern des Gebäudes montiert werden muss.
  • Das Dach muss umgedeckt werden.

 Welche Umbauten sind geplant?

Das Bauprojekt ist noch nicht fertig ausgearbeitet, aber nach mehreren Bausitzungen ist ein Totalumbau des gesamten Gebäudes wie folgt geplant:

  • Neue sanitäre- und elektrische Installationen, ein neues Heizsystem, Dachsanierung und eine zeitgemässe Wärmedämmung des gesamten Gebäudes.
  • Einbau von einer Familienwohnung und ein Studio im Bereich der bisherigen Schulzimmer im Erdgeschoss.
  • Einbau von zwei Maisonette-Familienwohnungen im ersten Stock und im Dachgeschoss.

Geplante Finanzierung des Projektes

Der Kaufpreis ist der Gebäudes betrug CHF 340‘000 Die Gemeinde Lauterbrunnen erliess der Genossenschaft weitere CHF 50‘000 als Abgeltung dafür, dass der Gemeinschaftsraum und der Schulhausplatz auch in Zukunft durch die Gemeinde genutzt werden kann.

Die nachfolgenden Berechnungen wurden zwar gemacht, bevor der Kaufpreis fest stand, haben aber durchaus noch Bestand. Sobald die Bauplanung weiter fortgeschritten ist und die Kosten veranschlagt sind, können wir die nachfolgende Berechnung wo nötig anpassen.

Ohne den Kauf ist mit Investitionskosten von 1,5 Millionen zu rechnen, wenn das ganze Haus saniert und drei zusätzliche Wohnungen eingebaut würden.

Kapitalbedarf ohne Kauf                                                Fr. 1‘500‘000.-

Finanzbeschaffung:

  • Genossenschaftskapital                                              Fr.     700‘000.-
  • Beiträge von Dritten                                                       Fr.     400‘000.-
  • Bankkredite                                                                        Fr.     400‘000.-

Total                                                                                           Fr. 1‘500‘000.-

 Je nach Höhe des Kaufpreises müssten die Bankkredite erhöht werden.

Tragbarkeit des Projektes

 Jährliche Einnahmen:

– Mieteinnahmen von vier Wohnungen                      Fr. 62‘400.-

– Anteil Nebenkosten                                                           Fr.   8‘600.-

– Gemeindestube, Werkstatt                                           Fr.  7‘000.-

– Spenden und Beiträge                                                     Fr.    2‘000.-

 Total jährliche Einnahmen                                                Fr. 80‘000.-

Jährliche Ausgaben:

– Betriebsaufwand für das Haus                                    Fr.  12‘800.-

– Verzinsung des Fremdkapitals                                    Fr.  14‘000.- inklusiv Kaufpreis

– Gebäudeunterhalt, 0,5 % der Investitionen         Fr.    9‘000.-

– Amortisation, 2% der Investitionen                         Fr.  36‘000.-

– Verwaltung, Steuern, Unvorhergesehenes          Fr.    8‘200.-

Total jährliche Ausgaben                                                  Fr. 80‘000.-

Die Kredite können jährlich im Umfang von Fr. 36‘000.- amortisiert werden, sodass sich die jährliche Zinsbelastung sukzessive senkt.

 Herausforderungen und Risiken des Projektes

  • Damit das Projekt langfristig finanziell tragbar wird, müssen das angestrebte Genossenschaftskapital sowie die Beiträge Dritter aufgebracht werden, damit die verzinsbaren Kredite möglichst tief gehalten werden können.
  • Damit die nötigen Einnahmen generiert werden, müssen die Mietwohnungen praktisch lückenlos vermietet werden können.

 Massnahmen zur Minimierung der Risiken

  • Das Projekt „Schulhaus Gimmelwald“ wird realisiert. Je nach Finanzierungsstand müssen jedoch Abstriche und Etappierungen an den geplanten Bauarbeiten vorgenommen werden
  • Die Erstwohnungen können bei Mietermangel als Ferienwohnungen vermietet werden. Die Nachfrage diesbezüglich ist in Gimmelwald gut. Eine Wohnung ist eine altrechtliche Zweitwohnung und kann im Notfall auch als solche vermietet werden